מה התמחותו של שמאי נדל"ן ומתי ניתן להשתמש בשירותיו
שמאי נדל"ן הוא איש מקצוע מומחה העוסק בהערכת שווי של מגוון רחב של סוגי נכסי מקרקעין וניתוח מצבים משפטיים מורכבים. שמאי נדל"ן בעל ניסיון רב ויכולות אנליטיות – יכול להתמודד עם הערכות שווי מורכבות הדורשות ניתוח מעמיק של זכויות משפטיות, מיסוי מקרקעין ותכנון עירוני.
התמחותו של שמאי נדל"ן מתבטאת בראש ובראשונה ביכולתו לבצע הערכות שווי של נכסים מורכבים כגון מגרשים למגורים ולמסחר, נכסי תעשייה, קרקעות חקלאיות ונכסים מניבים. הערכות אלו דורשות ניתוח מעמיק של מכלול זכויות הבנייה הכלולות בנכס, לרבות בחינת תוכניות מתאר מפורטות, זכויות חוזיות, זכויות קנייניות, והיתרי בנייה קיימים או פוטנציאליים.
ניתוח זכויות בנייה ופוטנציאל הבינוי
כאשר שמאי נדל"ן מתמודד עם הערכת שווי מגרש, הוא נדרש לבצע ניתוח מקיף של היקף הבינוי המותר בכל תכנית בניין עיר קיימת או מופקדת. תהליך זה כולל בדיקת מספר יחידות הדיור שניתן להקים במגרש, אחוזי בנייה מותרים, מספר קומות מרבי, קווי בניין וזכויות נוספות כגון זכויות לחניה, מרפסות ושטחי שירות. הניתוח שמבצע שמאי נדל"ן מתבסס על תוכניות מתאר מפורטות, תכניות מחוזיות, תקנות בנייה, ולעיתים גם על הבנה מעמיקה של נהלים מוניציפליים ואפשרויות לשיפור תכנוני או שינויים בתוכניות בניין עיר.
יכולתו של השמאי לקבוע את הפוטנציאל הבנייה המלא של הנכס משפיעה באופן מכריע על הערכת השווי. זאת מאחר שערכו של מגרש נגזר לא רק ממיקומו הגיאוגרפי, אלא גם מהפוטנציאל הכלכלי הטמון בו דרך מימוש זכויות הבנייה.
היבטים מיסויים בהערכת שווי מגרשים
שמאי נדל"ן מתמחה בבחינת ההיבטים המיסויים הכרוכים במכירת מגרשים עם יתרת זכויות בנייה. המומחיות כוללת הבנה מעמיקה של מס היטל השבחה, המוטל על עליית ערך הנכס כתוצאה מפעולות תכנון משביחות. גובה מס היטל השבחה הינו 50% משווי תוספת זכויות הבנייה במועד אישור התכנית המשביחה.
כמו כן, השמאי בוחן את הצורך בתשלום עבור זכויות בנייה נוספות או הקניית בעלות לרשות מקרקעי ישראל, במקרים שבהם המגרש מצוי בחכירה ולא בבעלות פרטית.
ביצוע אומדן של תשלומים לרשות מקרקעי ישראל יכול להכין גם את המוכר וגם את הקונה לעסקה בצורה נכונה ולהציג בפני הצדדים את כל מה שחשוב לדעת על מנת לבצע עסקה מוצלחת כלכלית.
נושא מיסוי מכריע נוסף הוא מס שבח מקרקעין. שמאי נדל"ן יכול לסייע בצמצום החבות בגין מס השבח באמצעות הוכחת עלייה בעלות המגרש כתוצאה מהשקעות או שיפורים שבוצעו בו.אחת הדרכים המרכזיות להקטנת מס השבח הוא שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר במקרים מסוימים הפחתה משמעותית במס השבח באמצעות קביעת שווי הבינוי הקיים ואומדן יתרת השווי של זכויות הבניה.
הערכת שווי נכסים מסחריים – התמחות בחנויות
בהערכת שווי חנות, שמאי נדל"ן יבצע חישוב בגישת היוון ההכנסות לצד הגישות המסורתיות (גישת ההשוואה). שיטת חישוב זו מתבססת על הנוסחה: דמי שכירות חודשיים כפול 12 חודשים, חלקי שיעור היוון מתאים. שיעור ההיוון מהווה בעצם מקדם סיכון והפסד אלטרנטיבי, הלוקח בחשבון את רמת הסיכון הכרוכה בהשקעה בנכס המסוים, יחד עם תשואות זמינות בהשקעות אלטרנטיביות בשוק ההון.
שמאי דירות – התמחות בהערכת נכסי מגורים
שמאי דירות מתמחה בהערכת שווי של נכסי מגורים, תחום הדורש דיוק רב ושליטה במתודולוגיות ייחודיות. תהליך ההערכה מתחיל בביצוע מדידות לייזר מדוייקות של הנכס, הכוללות מדידת שטחי הדירה, מרפסות, מחסנים וחניות. דיוק המדידות הוא קריטי, שכן הבדלים של מספר מטרים רבועים יכולים להשפיע משמעותיות על הערכת השווי הסופית.
חלק מהותי מהתהליך הוא הוצאת היתרי בנייה רלוונטיים ובדיקת נכונותם מול המצב הקיים בפועל. השמאי נדרש לוודא שהנכס תואם את התוכניות המאושרות, ולאתר כל שינוי או תוספת שבוצעו ללא היתרים מתאימים. ממצאים אלו עלולים להשפיע על הערכת השווי ועל אפשרויות המימון של הנכס.
בדיקת תשריט בית משותף והיבטים משפטיים
בדיקת תשריט הבית המשותף מהווה מרכיב מרכזי בהערכת השווי, שכן מסמך זה מהווה מסמך משפטי המגדיר את זכויותיו וחובותיו של בעל הדירה. התשריט כולל פרטים על שטח הדירה, חלקה היחסי בנכס המשותף, זכויות בחניות ומחסנים, ומגבלות או זכויות מיוחדות. השמאי נדרש לבדוק התאמה בין התשריט לבין המצב בפועל, ולאתר כל סטיות שעלולות להשפיע על הערכת השווי.
גישת ההשוואה – הגישה המתאימה לנכסי מגורים
בהערכת שווי דירות מגורים ובתים פרטיים, הגישה המתאימה והמקובלת ביותר היא גישת ההשוואה. גישה זו מתבססת על ניתוח מכירות דומות שבוצעו באזור הגיאוגרפי הרלוונטי במהלך תקופה סמוכה לתאריך ההערכה. שמאי מקרקעין בוחן נכסים דומים מבחינת גודל, מיקום, מצב ותכונות ייחודיות, ומבצע התאמות מתאימות להבדלים בין הנכסים.
תהליך ההשוואה דורש מהשמאי מיומנות בזיהוי הגורמים המשפיעים על שווי הנכס, כגון קרבה לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, מרכזי קניות ושטחים פתוחים. כמו כן, השמאי לוקח בחשבון את מצב הנכס, גיל הבניין, רמת הגימור, ומאפיינים ייחודיים המשפיעים על הערכת השווי.
סיכום והמלצות
בחירת שמאי מקרקעין מקצועי, בין אם מדובר בשמאי נדל"ן לנכסים מורכבים או שמאי דירות לנכסי מגורים מהסביבה, היא השקעה חכמה המבטיחה הערכת שווי מדויקת על ידי גורם מוסמך. המומחיות המקצועית, הכרת הדין והניסיון המעשי של שמאי המקרקעין מהווים ערובה לקבלת החלטה נכונה המתחשבת בכל ההיבטים הרלוונטיים.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח.
