תחום המשכנתאות יכול להיות מבלבל ומלחיץ. זהו סכום כסף משמעותי ביותר שעמו צריך להתעסק ויש לו השלכות מכריעות עלינו ועל עתידנו. לכן חשוב ללמוד אותו לעומק ולהבין אותו היטב. בכתבה זו נביא לפניכם חמש המלצות חשובות לפני לקיחת המשכנתא.
בדיקת הון עצמי
הון עצמי, זהו הכסף הקיים ברשותנו המהווה את הבסיס הראשוני לתשלום עבור דירתנו החדשה. בשילוב עם הלוואת המשכנתא נקבל את הסכום הסופי הנמצא בידינו לרכישת הדירה. ההון העצמי הוא המדד עמו נבחן מהו היקף המשכנתא שנצטרך לקחת וככל שהוא גדול יותר כך תהיה המשכנתא קטנה יותר. חשוב להתאים אותה להכנסה הפנויה של המשפחה שהיא ההפרש בין הכנסותיה לבין הוצאותיה השוטפות. הוא כולל בתוכו כסף מזומן, חסכונות, קרנות, ניירות ערך וכל מקור כספי אשר יגדיל את הסכום הנזיל. גובה המשכנתא אינו יכול להיות מאה אחוזים מערך הדירה ולכן הון עצמי הוא חובה והסכום הקטן ביותר האפשרי הוא עשרים וחמישה אחוזים מערך הדירה ומעלה.
בדיקת המחיר האמיתי של הבית
כאשר אנו רוכשים דירה אנו יוצאים מנקודת הנחה כי ניתן לבסס את גודל המשכנתא על עלותה אך לא כך הדבר. לסכום הרכישה נוספים תשלומים אשר יש לקחת בחשבון בהחלטה על ההלוואה שניקח במסגרת המשכנתא. ההוצאות הנוספות כוללות את הדברים הבאים:
- מס רכישה המשולם לרשות המס כאשר רוכשים נכס.
- תשלום לעורך דין המוודא את תקינות וחוקיות הרכישה. התשלום נע בין חצי אחוז לשני אחוזים מערך הדירה.
- דמי תיווך למתווך הדירות במידה ושכרתם את שירותיו ומסתכמים בכאחוז עד שני אחוזים מערך הדירה.
- עלויות הובלת הדירה המתבססות על כמות החפצים, קומות המגורים, קיומה או העדרה של מעלית, שירותי אריזה או הובלה בלבד וכן הלאה. הסכומים מתחילים באלפיים שקלים ויכולים להגיע עד לסכום של עשרת אלפים שקלים ויותר במידה ותבחרו שחברת ההובלה תעשה עבורכם גם את מלאכת האריזה.
- שיפוץ הדירה הוא גורם משמעותי במחיר. לא כל דירה ערוכה ומוכנה לכניסה מידית ומרביתן דורשות עבודות שיפוץ מקדימות. הוא יכול להיות קטן ולכלול תיקוני צבע קלים או להיות רחב היקף ולכלול הריסת קירות ובניה מחדש, עבודות חשמל, אינסטלציה וכדומה. מחירו של שיפוץ כזה יכול להגיע לעלות של עשרים אחוזים מערך הדירה.
- גם מחיר ביטוח משכנתא צריך להלקח בחשבון בתוך חישוב מחיר הדירה.
- במידה ותבחרו להתייעץ עם יועץ השקעות פרטי מחירו יכול להגיע לכמה אלפי שקלים.
- כדאי לחשב את מחירו של ריהוט או ציוד חדש שנרכוש לדירה. זוהי השקעה שאין להתעלם ממנה.
- וחישוב עלויות נוספות כגון: התחברות מחודשת לספקי תקשורת ותשתית.
יכולת ההחזר
כדאי לכוון את החזר המשכנתא ללא יותר מעשרים וחמישה עד שלושים אחוזים לכל היותר מסך ההכנסות המשפחתי. כיוון שמרבית המשכנתאות תלויות ריבית הסכום יכול להשתנות ואף לעלות. לא תרצו לקחת סכומים, אשר בעתיד יתכן כי לא תעמדו בהם. בחישוב יכולת ההחזר יש להתחשב גם בשינויים עתידיים הצפויים לקרות כגון: לידת ילדים נוספים, לימודים, חתונות, החלפת רכב ועוד.
ביטוח משכנתא
תנאי לקבלת ההלוואה הוא רכישת ביטוח משכנתא הכולל שני חלקים. החלק הראשון הוא ביטוח חיים המבטיח כי במקרה פטירה של אחד מן הלווים, הבנק יקבל מחברת הביטוח את מלוא סכום ההלוואה והחיוב עבור המשכנתא יופסק. החלק השני של ביטוח משכנתא הוא ביטוח מבנה שמטרתו להבטיח את ערכו של הנכס וכיסוי ההוצאות במקרה של נזק. לרוב מוסיפים לביטוח המבנה גם ביטוח תכולה וביטוח צד ג' שתפקידו להעניק כיסוי במקרה של פגיעה בגוף ורכוש של אדם שלישי הנמצא בדירתכם. אמנם מטרתו של ביטוח משכנתא להגן על הבנק אך הוא חשוב לא פחות עבור הלווה ומשפחתו, במקרה של נזק או פטירה חלילה משפחתו לא תאלץ לשאת בנטל הכלכלי של תשלום המשכנתא.
השוואת מחירים
קיים פער גדול בין הריביות שהבנקים השונים גובים ויכול להגיע אף עד לאחוז אחד ויותר. מומלץ לבדוק את תנאי המשכנתא בארבעה בנקים לפחות לפני קבלת ההחלטה וכדאי ליידע אותם על כך, הדבר יתרום לתחרותיות וייתכן אף להורדת המחירים.
שימוש ביועץ משכנתאות
לא תמיד הלווה מבין בתחום המשכנתא והמושגים המקצועיים הרבים הופכים את ההתמצאות לבלתי אפשרית אף יותר. מטרתו של יועץ המשכנתאות השייך לבנק היא להשיג את העסקה המשתלמת והרווחית ביותר עבורו ולרוב היא לא תהיה המשתלמת והרווחית ביותר עבור לווי המשכנתא. על כן מומלץ לפנות ליועץ פרטי אשר יסביר את כל התהליך בשפה ברורה, יבין את הצרכים והמשאבים הקיימים ויפנה לבנקים תוך התחייבות להשיג את המשכנתא הזולה ביותר האפשרית במסגרת הנתונים הקיימים.
